Il proprietario di una casa in affitto non è sempre responsabile per il comportamento dell'inquilino in condominio. Ecco cosa sapere e quali diritti e doveri sono garantiti per una convivenza pacifica
Convivere in un condominio diventa complicato, specie quando le regole comuni di convivenza vengono ignorate o violate. Ma chi ne risponde se a infrangerle è l’inquilino di un appartamento affittato? Il proprietario può essere considerato responsabile per le azioni del suo affittuario? Questo interrogativo ricorre spesso nelle aule di tribunale e nelle dispute tra condòmini. Il dibattito sulle responsabilità legali e morali all’interno della vita condominiale è oggetto di discussione da sempre, ma i diritti e i doveri di proprietari e inquilini sono già cristallizzati nelle leggi e nelle sentenze, con possibili soluzioni da adottare quando le regole non vengono rispettate. Vediamo quali responsabilità restano in capo al proprietario.
Quali sono i doveri di un inquilino?
Gli inquilini sono tenuti a rispettare il regolamento condominiale, anche se non lo hanno mai approvato, e non risulta incluso nel contratto di locazione. Tra i principali doveri di un inquilino troviamo i seguenti:
Rispettare il regolamento condominiale: pur non essendo il proprietario della casa, l’inquilino è soggetto alle norme della vita condominiale, inclusi i divieti relativi a rumori e comportamenti che possono disturbare la quiete comune.
Utilizzare l’immobile secondo il contratto, rispettando le destinazioni d’uso e senza provocare danni.
Osservare le norme di buona convivenza: come previsto dagli articoli 1102 e 844 del Codice civile, l’inquilino non può limitare l’uso comune degli spazi condominiali e non deve arrecare danni o molestie ai vicini.
Quando il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino?
In generale, il proprietario non è automaticamente responsabile del comportamento del suo inquilino. Tuttavia, la legge impone che il proprietario faccia tutto il possibile per evitare che l’inquilino disturbi i vicini di casa. In particolare, secondo la sentenza del 2018, numero 1947, del Tribunale di Milano, il locatore ha l’obbligo di intervenire affinché l’inquilino rispetti il regolamento. Se non lo fa, può essere ritenuto corresponsabile dei danni causati dall’inquilino, compresi disturbi gravi come rumori molesti.
Inoltre, la Corte di Cassazione, con la sentenza numero 8239 del 1997 ha stabilito che il proprietario, qualora risultasse a conoscenza delle violazioni da parte dell’inquilino e non agisca per fermarle, potrebbe essere soggetto ad azioni risarcitorie da parte del condominio. In tal caso, i residenti di un condominio hanno due strade possibili da percorrere:
Richiedere il risarcimento dei danni al proprietario: il proprietario può essere obbligato a coprire i danni causati dall’inquilino, come danni alle parti comuni o violazioni del regolamento.
Imporre sanzioni: in presenza di regolamenti che prevedano multe per le violazioni condominiali, l’amministratore può imporre tali sanzioni, ma queste possono essere indirizzate solo al proprietario, il quale può poi rivalersi sull’inquilino.
Cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali?
Se un inquilino in affitto viola ripetutamente le regole condominiali, l’amministratore di condominio può inviare una lettera formale al proprietario dell’immobile, informandolo delle violazioni e richiedendo un intervento. Il proprietario, a sua volta, può avvertire l’inquilino e chiedere la cessazione delle violazioni.
Nei casi più gravi, il proprietario ha anche il diritto di chiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione o lo sfratto dell’inquilino per rumori molesti o altro. La giurisprudenza della Suprema Corte ha stabilito, con l’ordinanza numero 22860 del 2020, che le molestie arrecate agli altri condomini possono configurare un abuso del bene locato, legittimando la risoluzione del contratto. In caso di disturbo, il proprietario può quindi risolvere il contratto e avviare la procedura di sfratto.
Danni e conseguenze economiche: chi paga?
Se l’inquilino causa danni alle parti comuni, il condominio può chiedere il risarcimento sia all’inquilino stesso che al proprietario. In questo caso, il proprietario può dimostrare di aver fatto tutto il possibile e richiamare l’inquilino al rispetto delle regole. Qualora il condominio decida di irrogare una sanzione economica per le violazioni, essa sarà indirizzata al proprietario. Tuttavia, il locatore potrà rivalersi sull’inquilino per recuperare le somme pagate.
In generale, gli esperti di affari condominiali consigliano ai proprietari di inserire clausole specifiche nel contratto di affitto, che regolino le responsabilità dell’inquilino per danni e violazioni del regolamento, in modo da tutelarsi e ridurre il rischio di essere ritenuto responsabile per eventuali problemi causati dall’inquilino.
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